Deklarera dödsboets bostadsförsäljning – skatt och underlag

Vem ska deklarera när en bostad i dödsboet säljs?

Kontrollera först vem som är säljare och vem som ägde bostaden vid försäljningen. När ett dödsbo säljer sin bostad redovisas försäljningen normalt i dödsboets deklaration. Att en delägare har skött kontakten med mäklaren betyder inte att försäljningen ska tas upp i den personens egen deklaration.

Ensam delägare är ett viktigt undantag att undersöka. Skatteverket beskriver att en ensam dödsbodelägare som själv förvaltar boet oftast blir ägare till tillgångarna när bouppteckningen registreras. En efterföljande bostadsförsäljning ska då redovisas i personens deklaration. Om en förordnad boutredningsman eller testamentsexekutor säljer i dödsboets namn ska försäljningen däremot redovisas av boet.

Jämför kontrakt, bouppteckning och eventuellt arvskifte innan uppgifterna lämnas in. Se Skatteverkets information om bostad i dödsbo för huvudreglerna och den ensamma delägarens situation.

När deklareras försäljningen och vilken bilaga används?

Bostadsförsäljningen deklareras året efter det år då köpekontraktet undertecknades. Det är alltså inte tillträdesdagen eller dagen då sista betalningen kom in som normalt avgör deklarationsåret. För en försäljning under 2026 blir deklarationen aktuell 2027; kontrollera det årets datum hos Skatteverket.

För en privatbostadsfastighet, exempelvis villa eller fritidshus, används normalt bilaga K5. För en privatbostadsrätt används normalt K6. Näringsfastighet, näringsbostadsrätt och oäkta bostadsrätt har andra regler. Att egendomen kallas bostad i familjens samtal säger därför inte vilken blankett som är rätt.

Kontrollera bostadens skattemässiga klassificering vid försäljningen, särskilt om dödsboet har behållit den under flera år. Läs Skatteverkets vägledning för försäljning av privatbostad innan ni väljer bilaga.

Är bouppteckningens värde bostadens inköpspris?

Nej, inte automatiskt. Vid arv tar den nya ägaren som huvudregel över den tidigare ägarens inköpspris. För en ärvd bostadsrätt anger Skatteverket uttryckligen att värdet i bouppteckningen inte får användas som inköpspris. Det är därför viktigt att hitta äldre köpehandlingar, inte bara den senaste värderingen.

För en fastighet kan anskaffningshistoriken behöva följas bakåt om även den avlidne fick den genom arv eller gåva. Utgå inte från att ett belopp som betalats mellan delägare vid arvskiftet behandlas som ett vanligt inköpspris. Låt upplägget granskas när köp, arv och ersättning blandas.

Vilka dokument bör ni samla?

Ordna en gemensam mapp med försäljningskontrakt och avräkning samt den avlidnes inköpshandlingar. Samla underlag för mäklararvode och andra försäljningskostnader, liksom kvitton och fakturor för eventuella förbättringsutgifter. Alla renoveringar ger inte rätt till avdrag; villkoren behöver kontrolleras för den aktuella kostnaden.

• Kontrakt, datum, ägarandelar och slutavräkning från försäljningen.
• Tidigare köpehandlingar och uppgifter om hur bostaden förvärvades.
• Kostnadsunderlag sorterade efter typ och år.
• För bostadsrätt: föreningens kontrolluppgifter och relevanta föreningsunderlag.
• Uppgifter om ett eventuellt tidigare uppskov.

Gör en separat lista över sådant som saknas och vem som ska försöka få fram det. Att en släkting minns en renovering är inte samma sak som att kostnaden redan är styrkt. Fråga Skatteverket eller rådgivare hur ett saknat underlag kan hanteras i ert fall.

Varför behöver dödsboet behålla pengar till skatt?

Försäljningsbeloppet är inte detsamma som nettot efter lån, avgifter, skatt och andra utgifter. Kontrollera även om den avlidne hade ett bostadsuppskov som behöver hanteras. Skatteverket framhåller att pengar kan behöva finnas kvar i boet för dessa skatter och avgifter.

Gör en preliminär sammanställning och uppdatera den när nya underlag kommer. En skattereserv bör bygga på just den här försäljningen, inte på en allmän procentsats av hela köpeskillingen. Läs om stegen efter bouppteckningen och arvskifte med juridisk hjälp om ni behöver samordna skatt och fördelning.

Hur lämnas deklarationen för dödsboet?

Skatteverkets e-tjänst kan användas med dödsboets deklarationskoder eller av ett registrerat deklarationsombud med e-legitimation. En allmän fullmakt är inte i sig samma sak som att vara registrerad som deklarationsombud. Bostadsförsäljningen kräver att rätt uppgifter och bilaga faktiskt lämnas, inte bara att deklarationens förifyllda uppgifter godkänns.

Kontrollera behörigheten, komplettera bilagan och spara kvittensen. Den här guiden avser svenska bostadsförsäljningar. Om bostaden finns utomlands eller flera länder berörs behövs en separat bedömning. Simon kan hjälpa med dödsboets juridiska struktur och samordning; skatteberäkningen kan även behöva kontrolleras av Skatteverket eller en skatterådgivare.

För beslut, fullmakter och själva försäljningen finns den separata guiden om att sälja bostad eller fastighet i dödsbo.

Din juridiska kontakt

Simon Dicksved

Jurist och grundare av Juristbyrå Simon Dicksved AB. Master of Laws (LL.M.), Legal Studies, från Stockholms universitet. Verksam med juridiska frågor sedan 2018.